PLF 2027 : coup de pied dans la fourmilière de la location meublée

Le 1er octobre 2026, le Gouvernement a présenté en Conseil des ministres le projet de loi de finances pour 2027. Derrière l'affichage d'une absence de hausse générale des impôts, l'article 7 du PLF 2027 plafonnerait l'amortissement de la location meublée pour les loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % et 7 000 € par an. Rien n'est encore voté.

Ce que dit la loi aujourd'hui

Le loueur en meublé non professionnel (le LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux. S'il opte pour le régime réel, il déduit ses charges, mais également l'amortissement du bien et du mobilier.

Cet amortissement constitue la singularité du régime. Il représente comptablement la dépréciation du logement, sans correspondre à un décaissement. Appliqué par composants sur des durées longues, il suffit le plus souvent à absorber les loyers, de sorte que l'investisseur perçoit des revenus locatifs sans impôt sur le revenu pendant de nombreuses années. Lorsque la dotation excède le résultat, la fraction non déduite est aujourd'hui reportable sans limitation de durée.

Le coup de pied donné par l'article 7 du projet

Le texte déposé encadre cette déduction par un double plafond, exprimé à la fois en taux et en valeur absolue :

	Taux annuel	Plafond par foyer fiscal
Location meublée classique	2,5 % de la valeur amortissable	7 000 € par an
Meublé de tourisme	1,5 % de la valeur amortissable	5 000 € par an

Le report des amortissements non déduits serait supprimé pour l'avenir. Le stock constitué avant 2027 demeurerait imputable jusqu'au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice.

Le champ de la mesure appelle trois précisions. Les loueurs relevant du micro-BIC ne sont pas concernés, ce régime forfaitaire ne permettant par construction aucun amortissement. Les loueurs en meublé professionnels resteraient hors du dispositif. Enfin, les logements situés en résidences étudiantes, en résidences seniors, en EHPAD et en établissements de soins de longue durée en seraient expressément exclus.

L'effet de ciseau avec la loi de finances pour 2025

Cette mesure ne s'apprécie pas isolément. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements admis en déduction pendant la période de location sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value lors de la revente : ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu, et donc majorer le gain taxable.

L'articulation des deux réformes mérite d'être posée clairement.

Jusqu'en 2025, l'amortissement allégeait l'imposition pendant la détention sans conséquence à la sortie. Depuis 2025, il l'allège pendant la détention mais l'alourdit à la revente.

Si l'article 7 était adopté, il ne l'allégerait plus qu'à la marge pendant la détention, tout en continuant de peser à la sortie à hauteur des dotations effectivement pratiquées. L'équation économique de nombreux montages au réel s'en trouverait modifiée, et la comparaison avec le micro-BIC devrait être reprise dossier par dossier.

Points vigilance sur ce point et autres mesures du PLF 2027

Les débats à l'Assemblée nationale sont annoncés pour le 13 octobre 2026, dans un contexte budgétaire que le Gouvernement lui-même qualifie de réversible, et le Haut Conseil des finances publiques a relevé, dans son avis publié au Journal officiel du 2 octobre, la fragilité des hypothèses retenues. Seul le texte définitivement adopté permettra de trancher le périmètre exact de la mesure, en particulier le traitement du mobilier et les modalités de calcul de la valeur amortissable.

Deux autres mesures du projet intéressent directement la gestion patrimoniale.

• L'article 4 confirme, en les précisant, les annonces du plan « Transmissions 2027 » dévoilé le 12 septembre dernier : un taux réduit temporaire de 6 %, ramené à 5 % en cas de don caritatif concomitant, sur les donations de sommes d'argent jusqu'à 100 000 € consenties à des bénéficiaires de moins de 50 ans, pour les actes passés entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.

  
  

  Fiscalité des donations en 2027 : vers une exonération jusqu'à 50 000 € et un taux unique de 6 % ?.

  
  

• L'article 5 ouvre, lui, un sujet nouveau. Il mettrait fin à la purge du report d'imposition en cas de transmission à titre gratuit après apport-cession : la donation des titres de la holding, ou le décès du donateur, n'effacerait plus l'imposition placée en report lors de l'apport. Les schémas en cours réclament, sur ce point, un examen attentif du calendrier.

S'y ajoutent, pour mémoire, l'indexation du barème de l'impôt sur le revenu à hauteur de 2,1 % et le plafond unique d'exonération de 48 060 € applicable aux indemnités de rupture du contrat de travail (article 2), ainsi que le plafonnement à 3 000 € de l'abattement de 10 % sur les pensions de retraite (article 3).

Que doit-on retenir ?

Le PLF 2027 ne relève aucun taux d'imposition, mais il resserre plusieurs dispositifs qui structuraient depuis des années les stratégies patrimoniales. Le plafonnement de l'amortissement en location meublée en est l'illustration la plus nette. Elle ne supprime pas le régime réel, elle en réduit sensiblement l'intérêt pour les investisseurs détenant un ou deux biens de valeur moyenne, pour lesquels un plafond de 7 000 € par foyer sera rapidement atteint.

Vous détenez un ou plusieurs logements loués meublés au régime réel, ou vous envisagez une donation au premier semestre 2027 ?

Il ne faut pas présumer que les arbitrages retenus jusqu'ici resteront les plus favorables. L'examen de votre situation au regard du texte déposé, et la préparation des décisions de calendrier, gagnent à être conduits dès maintenant avec un avocat fiscaliste, étant rappelé que le projet reste soumis au vote du Parlement.

Article rédigé par Maître Claire SAINTOT, avocat en droit fiscal à Marseille